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Valoraciones inmobiliarias al cierre de 2021

31 enero, 2022

Expectativas y papel del auditor

2020. El año que cambió todo

En marzo de 2020 se inició la pandemia ocasionada por la Covid-19. En sus inicios, a parte del drama sanitario, la pandemia trajo consigo una reducción drástica de actividad por los confinamientos y las restricciones; especialmente en los sectores hotelero, restauración y retail, lo que supuso una caída de ingresos y expedientes de regulación de empleo.

En el sector de Real Estate se produjo una disminución de las transacciones y para los activos de patrimonio en renta una caída de ingresos, por los acuerdos de bonificación de rentas con inquilinos y en el peor de los casos, la pérdida de contratos. Lo anterior, tuvo su efecto en las valoraciones de los activos inmobiliarios. Los principales expertos valoradores del mercado en 2020 calificaban en sus informes una “incertidumbre material de valoración”, según los estándares de valoración RICS debido al reducido número de transacciones.  Por todo ello, al cierre del 2020 las valoraciones se ajustaron en mayor o menor medida a la baja, o en el mejor de los casos, fueron planas tras años de crecimiento en el “fair value” de las carteras.

¿Qué se espera al cierre de 2021?

El 2021 ha supuesto un punto de inflexión desde el punto de vista pandémico por la aparición de las vacunas y la reactivación de la actividad económica, a pesar de restricciones puntuales. Los meses de parón económico generaron incrementos de ahorro y liquidez en familias y agentes económicos que han favorecido, entre otros, a la actividad inmobiliaria. Lo anterior, unido a tipos de interés bajos y una inflación al alza, conlleva que las inversiones inmobiliarias sigan siendo los activos refugio por excelencia, provocando que el 2021 haya sido un buen año para el sector. Según la consultora CBRE “En 2021, la inversión inmobiliaria en España alcanzó los 12.700 millones de euros, un 32,3% más que en 2020 y un 1,6% más que en 2019”. Ante estos datos cabe pensar, que sea previsible un posible ajuste al alza en las valoraciones de los activos respecto al cierre del 2020, aunque habrá que ver su efecto en centros comerciales, oficinas y retail, sectores todavía penalizados por la pandemia.

El papel del auditor

Los revisores de cuentas tenemos en el ADN la realización de nuestra labor con escepticismo profesional, bajo esa premisa realizaremos las revisiones de los “like for like” de las carteras inmobiliarias de nuestros clientes de Real Estate. Los auditores revisaremos con cautela las estimaciones de los valoradores realizadas en un ambiente de optimismo en el sector, poniendo el foco y la atención en; las previsiones de rentabilidades futuras de los activos ante las todavía incertidumbres, las variaciones en las tasas de descuento y tasas de salida “exit yield”, así como el efecto de la inflación.

2022 año de esperanza y de nuevas incertidumbres

Todos tenemos esperanza que, tanto por la vacunación, como por la propia evolución de la pandemia, a pesar de la nueva variante, el 2022 sea el año definitivo en el que podamos recuperar la normalidad en la actividad laboral, familiar y de ocio. A nivel macroeconómico la reactivación económica se deberá consolidar, pero seguramente no al ritmo esperado, debido a la crisis mundial de suministros y a la inflación motivada por los precios de las materias primas, en especial de la energía. Igualmente, suenan tambores de guerra en Europa que esperemos que acaben únicamente en amenazas, pero que ya provocan incertidumbres en los mercados.  Por otro lado, habrá que ver la gestión del reparto de los Fondos Europeos y su efecto en la reactivación económica. En Real Estate los expertos apuntan que en 2022 el sector residencial se convierta en protagonista y el “build to rent”, sea una de las fórmulas de inversión más atractivas.  

En 2022 los auditores de compañías del sector inmobiliario estaremos expectantes de la evolución del sector y evaluaremos de forma continuada, todos los riesgos inherentes a su actividad, que afectan tanto al propio negocio como a la valoración de los importes registrados en el activo de sus balances.

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