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El nuevo sistema de valoración de los bienes inmuebles

Baker Tilly 25 octubre, 2021

La “Ley Antifraude” crea un nuevo valor para los bienes inmuebles. Es el llamado valor de referencia. Este será determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario, en función de las características catastrales de cada inmueble.

Este valor de referencia se incluirá en la descripción catastral del inmueble. Y no podrá superar el valor de mercado del inmueble (pues se aplicará un factor de minoración para determinar el valor de referencia).

Será un valor que no sustituye al valor catastral; y por tanto el valor catastral continuará existiendo y se aplicará en los impuestos que tienen como base imponible el valor catastral (como por ejemplo el IBI). Este valor no estará protegido (al contrario que el valor catastral) y se publicará de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro a partir de 2.022. El titular catastral del inmueble también podrá conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.

El valor de referencia afectará a los siguientes impuestos: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Con efectos a partir del 11 de julio de 2021 la base imponible, en el caso de bienes inmuebles, será el valor de referencia, previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible.

Cuando no exista valor de referencia, la base imponible será la mayor del valor declarado por los interesados o el valor de mercado.

Impuesto sobre el Patrimonio

Con efectos a partir del 11 de julio de 2021, a efectos de la valoración de los bienes inmuebles se añade el valor de referencia. Por lo tanto, los bienes inmuebles se valorarán por el mayor valor de los tres siguientes: el valor catastral, el determinado o comprobado por la administración a efectos de otros tributos (el valor de referencia) o el valor de adquisición del inmueble.

Sin embargo, el valor de referencia solo se utilizará como base imponible en el Impuesto sobre el Patrimonio cuando dicho valor haya sido la base imponible en el impuesto que grave la adquisición del inmueble. Por lo tanto, el valor de referencia solo afectará al Impuesto sobre el Patrimonio respecto a los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022. No afectará a los inmuebles preexistentes que tuviera la persona.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados

Con efectos a partir del 11 de julio de 2021, la base imponible en las transmisiones de bienes inmuebles será su valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible. Cuando no exista valor de referencia, la base imponible (sin perjuicio de la comprobación administrativa) será la mayor del valor declarado por los interesados o el valor de mercado.

Importante destacar la novedad consistente en que la Administración no podrá comprobar el valor si la base imponible declarada por el contribuyente es el valor de referencia o un valor superior.

Respecto al Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD), en el caso de escrituras que tengan como objetos inmuebles y la base imponible del AJD se determine en función del valor de estos inmuebles, dicho valor del inmueble no podrá ser inferior al valor de referencia.

Desde el departamento Fiscal Financiero de Baker Tilly quedamos a su disposición para ampliar esta información o resolver cualquier duda que pudiera surgir relacionada con este artículo.

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