La DGT limita la exención en la venta de vivienda habitual a mayores de 65 no residentes

Cambio de residencia fiscal y venta de vivienda: claves del criterio de la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V2530-25, ha precisado el alcance de la exención vivienda habitual mayores de 65, poniendo el foco en su vinculación a la condición de contribuyente del IRPF.

El caso analizado parte de una persona mayor de 65 años que ha residido durante más de siete años en su vivienda habitual en España y que decide trasladar su residencia fiscal a Francia antes de su venta, sin intención de reinvertir.

Con carácter general, el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF establece una exención: las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años no tributan. Se trata de un beneficio fiscal que facilita la desinversión en esta etapa vital.

Sin embargo, la DGT subraya que esta exención solo es aplicable a residentes fiscales en España en el momento de la transmisión. Al adquirir la condición de no residente, el contribuyente queda fuera del ámbito del IRPF.

Este cambio implica la aplicación del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y del Convenio de doble imposición entre España y Francia, permitiendo gravar la ganancia en ambos Estados. En España, la operación queda sujeta a tributación al derivar de un inmueble situado en territorio nacional.

A diferencia del IRPF, el IRNR no contempla la exención por edad. Solo se prevé la exención por reinversión en vivienda habitual, aplicable a residentes en la UE o EEE, condicionada a reinvertir el importe obtenido.

Dado que no existe reinversión, la ganancia patrimonial tributa en España, desapareciendo la ventaja fiscal asociada a los mayores de 65 años tras el cambio de residencia fiscal.