¿Qué está cambiando en el mercado inmobiliario?

Al inicio de este año se ha confirmado una tendencia que ya venía consolidándose en años anteriores: los inversores están moviendo su capital hacia activos inmobiliarios que se gestionan de forma activa y que generan ingresos estables, especialmente en ciudades donde la demanda de espacio no para de crecer.

Mientras las grandes instituciones inversoras han seguido apostando por activos tradicionales, el capital privado y los family offices han empezado a mover ficha hacia otro lado: hacia los trasteros.

¿Por qué los trasteros?

El self-storage urbano —es decir, locales adaptados para alquilar espacio de almacenamiento— está generando rentabilidades de entre el 10% y el 15% desde el primer momento, con posibilidad de superarlas cuando se mejora el activo o se agrupan varias propiedades. En un mercado donde los activos más cotizados llevan años ofreciendo rendimientos cada vez más bajos, estas cifras llaman la atención de cualquier inversor o inversora.

Un modelo que escala en ciudades que se quedan sin espacio

Dentro de este segmento, conviene distinguir dos tipos de negocio. Por un lado, los trasteros de proximidad: espacios más pequeños, ubicados en zonas residenciales o de alta densidad, pensados para particulares que buscan proximidad y cercanía. Por otro lado, los grandes centros de almacenamiento en zonas periféricas, orientados principalmente a pymes y a profesionales autónomos/as que necesitan espacio para su actividad.

La demanda de ambos responde a la transformación estructural de las ciudades: menos espacio habitable, mayor densificación urbana y reconversión de edificios.

Otra de las ventajas de este modelo es su operativa. La contratación, el acceso, la facturación y la atención al cliente pueden gestionarse de forma centralizada y digitalizada, con poca necesidad de personal. Se pueden replicar fácilmente, gestionar varias ubicaciones con una estructura común y la inversión inicial es moderada: adaptar un local implica básicamente instalar divisiones, sistemas de seguridad y control de accesos, sin las complejidades de otras reformas inmobiliarias.

Lo que hay que tener en cuenta antes de invertir

Sin embargo, la aparente sencillez del negocio no debe hacernos pasar por alto el riguroso análisis jurídico previo. La viabilidad real de la operación depende de factores como el uso que permite el planeamiento urbanístico del inmueble, si ese uso es compatible con la normativa del municipio, las condiciones de la licencia de actividad, y si el inmueble tiene cargas o limitaciones legales que puedan afectar a su explotación futura. Una buena estructuración desde el principio es lo que garantiza que las rentabilidades previstas no se queden solo sobre el papel.

Crecer, no obstante, tiene sus propias implicaciones legales. Gestionar varias ubicaciones a la vez plantea cuestiones que hay que anticipar en materia de contratación, protección de datos y responsabilidad operativa. Además, elegir bien el vehículo inversor —y definir con claridad cómo se relacionan la parte propietaria y la parte operadora cuando no son la misma— tiene un impacto directo en la fiscalidad de la inversión inmobiliaria y en cómo se reparten los riesgos. Son decisiones que se toman al principio y que condicionan toda la vida del activo.

El self-storage urbano es una oportunidad de inversión alternativa real en trasteros en España, con una demanda sostenida y con rentabilidades de doble dígito que hoy en día son difíciles de encontrar en otros segmentos del mercado. Identificarla es la parte fácil. Estructurarla correctamente es lo que convierte esa oportunidad en un resultado concreto.

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